В законодательстве о жилье произошли существенные изменения
Сфера жилищно-коммунального хозяйства является для нас, пожалуй, одной из самых чувствительных. Это неудивительно, ведь она касается каждого казахстанца и его дома. Потому и реформы здесь требуют особого подхода.
И вот в этом году наконец вступил в силу закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Он полностью отменяет кооперативы собственников квартир, вводит изменения по расчету кондоминиума и накоплений на капитальный ремонт, предусматривает целый ряд мер по улучшению работы коммунальной сферы, на реализацию которых отводится два года.
Громкие споры у подъездов во время собраний, вопросы «где деньги и почему КСК ничего не делает?» – это хорошо знакомая картина для каждого жильца. В работе КСК нет открытости при сборе и расходованию средств, а следовательно, доверие к нему невелико. Кроме того, эти структуры очень часто отличались низким качеством обслуживания, фальсификациями с документами, захватом и продажей (сдачей в аренду) общего имущества – вот неполный перечень проблем, с которыми сталкиваются собственники жилья. И все это в конце концов признало Министерство индустрии и инфраструктурного развития страны.
Для решения задач по исправлению ситуации и был принят новый закон, в котором предусмотрено создание новых органов управления по принципу «один дом – одно объединение – один счёт». Планируется также внедрить новый механизм проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
Сейчас в Казахстане действуют около восьми тысяч КСК и компаний по управлению и содержанию жилых домов, и в ведении одного КСК бывает свыше 10 зданий. В таких условиях сложно отследить денежные потоки по сбору средств, их расходованию и распределению. Тогда как, согласно новым правилам, каждый дом будет иметь собственный накопительный счёт. И непосредственно собственники квартир смогут заниматься его управлением. В целом новый закон усиливает ответственность и вовлеченность этих собственников в процесс управления и таким образом развивает местное самоуправление.
Что будет вместо КСК?
Собственнику на выбор теперь предлагается две формы организации бывшего КСК: ОСИ (Объединение собственников имущества, некоммерческая компания) или ПТ (простое товарищество).
Ниже мы приводим пояснения, что необходимо знать собственникам квартир согласно новому законодательству.
Функции доверенного лица и председателя ОСИ идентичны. Документы о регистрации объекта кондоминиума при регистрации ОСИ или образовании ПТ необязательны.
Высшим органом при обеих формах остается собрание собственников квартир и нежилых помещений. Совет дома может выносить свои предложения по управлению домом на собрании собственников. Решение совета дома принимается большинством голосов членов совета и оформляется протоколом. Как и сейчас, для решения наиболее важных вопросов необходимо набрать 2/3 голосов жильцов, для менее важных – 51%. Голосование собственников может быть проведено в ходе собрания собственников письменно, а также в онлайн-режиме.
МИИР РК (Министерство индустрии и инфраструктурного развития) предлагает создать для каждого дома сберегательный счёт для накопления денег на капитальный ремонт в банке второго уровня. Перечень доступных банков будет определён специализированным фондом гарантирования капитального ремонта. А сам фонд будет создан решением правительства для гарантирования того, что собственники жилья погасят задолженность по займу, взятому на капитальный ремонт.
Причем для предоставления займа на капитальный ремонт дома собственники должны накопить не менее 50% от необходимой суммы, а заём выдаётся через три года после вступления в силу договора о накоплении средств. Ежемесячный платеж на накопление на капитальный ремонт теперь снижен на 75% и составит 0,005 МРП, что в 2020 году будет составлять 13,25 тенге за один квадратный метр.
Собственники могут проголосовать за передачу функций управления домом управляющей компании или управляющему. И управляющие будут действовать на основе соответствующего договора, который подписывается на один календарный год. Они могут взять на себя несколько домов. Законом предусмотрено, что управляющий – это физическое лицо, имеющее гражданство РК и соответствующую лицензию или сертификат. Требования к этим документам будет прописано в подзаконных актах.
И еще. После вступления закона в силу жильцы домов получат в пользование и придомовые земельные участки. Если сейчас это порядка 1.5 м вокруг дома, то после принятия закона жильцам отойдёт территория детской и спортивной площадки, парковочные места и др.
Как работает реформа
О том, как реформы в ЖКХ уже влияют на граждан и с какими вопросами сталкиваются владельцы квартир, мы спросили у заместителя руководителя управления жилищной политики Алматы Меиржана Отыншиева.
– Каким образом после упразднения КСК будут распределяться накопления на капитальный ремонт дома среди вновь созданных ОСИ и ПТ?
– Согласно поправкам, внесённым в закон РК «О жилищных отношениях» (далее – закон), до 1 июля 2022 года действующие органы управления (КСК) обязаны передать всю документацию совету дома и ликвидироваться. При этом отметим, что в настоящее время подзаконные акты находятся на стадии разработки и утверждения, соответственно, алгоритмы процесса передачи будут определены после утверждения актов.
– Как будет осуществляться управление ЖК, куда входят несколько многоквартирных домов с общей инженерной системой?
– В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте, либо имеющих единые общедомовые инженерные системы, собственники квартир, нежилых помещений вправе избрать одну форму управления при согласии более двух третей собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.
– Какие законодательные изменения ещё ожидаются и какие функции и полномочия получит ваше управление в ходе этой реформы?
– В настоящее время центральными исполнительными органами разрабатывается 27 подзаконных актов в срок до 31 марта этого года, в том числе типовое положение жилищной инспекции, проверочные листы и т. д., из них 11 подзаконных актов (типовой устав ОСИ, правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, типовые формы договоров).
Что касается функций управления, как и ранее, со стороны ведомства будет осуществляться контроль в сфере управления жилищным фондом путем проведения проверок по пунктам проверочного листа и другие полномочия жилищной инспекции, предусмотренные ст. 42-1 закона.
– Будут ли предусмотрены льготные программы для ветхого жилья, для слабозащищенных слоев населения?
– Для малообеспеченных семей предусмотрена жилищная помощь, т. е. выплата из местного бюджета – для компенсации разницы между расходами на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде и предельно допустимым уровнем расходов малообеспеченных семей (граждан) на эти цели, установленным местными представительными органами, в порядке, определенном настоящим законом.
В случае отсутствия накоплений на сберегательном счете и необходимости проведения капремонта объекта кондоминиума дополнительно предусмотрена возможность получения жилищного займа в БВУ или участия в Госпрограмме модернизации ЖКХ при наличии протокола собрания. Эта возможность предусматривает проведение капитального ремонта за счёт бюджетных средств на возвратной основе без начисления процентов от 7 до 15 лет.
В период с 2011 по 2019 г. ремонтом уже было охвачено 689 домов. В них ремонтировались фасады, кровля, подъезды, инженерные сети и другие участки, которые в этом нуждались. Благодаря этим мерам доля жилых домов, требующих ремонта, снизилась до 51,4 процента.
Ольга Аркадьева
Хаб насущный 
В тепле и уюте 
Ермек Турсунов - о судьбе «Казахфильма» и участии в Нацсовете 
Общий дом для всех 
Как прошел фестиваль сбора урожая в Алматинской области